Ayer me escribio un cliente presumiendo de que ya tenia todo julio lleno.
Le pregunte a que precio. Me mando captura.
Suspire.
Ese mensaje me llega cada semana de alguien distinto. Esta confusion entre "lleno" y "rentable" nos cuesta a los anfitriones amateurs mas dinero que cualquier otra cosa. Y por eso merece un post entero.
El axioma
Si a dos meses vista tienes el 100% del calendario lleno, has fijado mal los precios. Punto.
Lo digo fuerte porque es contraintuitivo, pero es matematica pura: una tarifa que genera demanda ilimitada es, por definicion, una tarifa por debajo del equilibrio de mercado.
Estas dejando dinero en la mesa. Te felicito por llenar el calendario, pero te han regalado tu piso.
Como deberia funcionar
Un anfitrion optimizado busca ocupaciones de entre 80% y 88% en temporada alta, no 100%. Suena a locura, pero hagamos los numeros:
| Escenario | Ocupacion | Precio medio | Ingresos mes |
|---|---|---|---|
| "Lleno total" | 100% | 85€ | 2.635€ |
| "Precio firme" | 85% | 125€ | 3.293€ |
| Diferencia | +658€/mes |
Y estoy siendo conservador con la subida de precios.
Lo que pasa es que llenar al 85% parece peor. Te quedan huecos. Te hacen dudar. Te entra la ansiedad de "si bajo un poco mas lo lleno entero". Y caes.
Por que el algoritmo te lo pone dificil
El algoritmo de Airbnb tiene un sesgo muy claro a favor de los anuncios con "high booking velocity" (muchas reservas en poco tiempo). Es el premio de consolacion del que cobra poco: aparece mas arriba en resultados.
Pero no te engañes: aparecer mas arriba con un precio bajo es subvencionar tu propia visibilidad. Te sale mas caro que invertir ese margen en una foto profesional nueva.
La regla practica del 80%
Mi regla casera:
- Si a 60 dias vista llevas un 65-75% de ocupacion, estas OK. Relaja.
- Si a 60 dias vista llevas un 85% o mas, sube precios 10-15% en los dias vacios y en las proximas fechas aun no reservadas.
- Si a 30 dias vista sigues al 90%+, sube otra vez.
Ajusta hasta que los huecos vacios se llenen justo en las 48h previas. Esos huecos son tus ultimos 48€ de la noche del miercoles de agosto.
La pregunta incomoda
Abre tu calendario de agosto. Cuenta los dias que ya tienes reservados.
Si son mas de 26 de 31... sube precios ya. Manda mensaje a la limpiadora para cambiar expectativas. Y gracias.
Si son entre 22 y 26... estas bien. Dejalos correr.
Si son menos de 20... tienes otro problema, pero ese lo hablamos otro dia.