Entiendo por que lo usas.
Te lo ponen facil. Te sale un boton en verde que dice "aumenta tus reservas hasta un X%". Y tu, como casi todos, lo activas y te olvidas. Problema resuelto.
Pues te jodes. Problema creado.
Lo que el Smart Pricing hace de verdad
El algoritmo de Airbnb tiene un objetivo. Y ese objetivo no es que tu ganes mas dinero. Es que Airbnb llene camas al precio mas bajo posible para que la gente cierre en su plataforma y no se vaya a Booking o a Vrbo.
Traduccion: te bajan el precio hasta el punto en el que garantizas reservas. Les da igual que dejes 30% sobre la mesa. Tu reserva entra, ellos cobran su comision, y a otra cosa.
Ayer me escribio un cliente:
"Joder, si es que con el Smart Pricing activado lleno todo el mes, que mas quiero."
Le pregunte a cuanto tenia la noche del martes 14 de julio. Me mando captura. 62€. En pleno verano. En Malaga.
Suspire.
Los numeros que nadie te enseña
He auditado 200+ anuncios. El patron es este:
- Con Smart Pricing activado, el precio medio nocturno suele estar entre 15% y 30% por debajo del que aguantaria la demanda real del barrio.
- La ocupacion sube, si. Pero los ingresos totales anuales bajan entre un 8% y un 18%.
- Cuanto mas alta sea la temporada, mas te perjudica. En enero te da igual. En agosto te cuesta cuatro mil euros.
Lo que hay que hacer
No es magia. Es aburrido:
- Calcula tu precio base a mano mirando a 10 vecinos comparables tuyos (mismo barrio, mismas habitaciones, misma calidad fotos). Pon el precio base un 5-10% por encima de la media.
- Pon descuentos por estancia larga, no descuentos automaticos. 10% a los 7 dias, 20% al mes.
- Pon fines de semana un 20-30% por encima del precio de entre semana.
- Bloquea las primeras 48-72h desde hoy. Obliga a que el huesped previsor no te reserve gangas.
- Revisa el calendario cada lunes. Diez minutos. Te acostumbras.
La pregunta incomoda
Si en algo de esto estoy equivocado, dimelo. Pero antes:
Abre tu calendario. Mira el martes 11 de agosto. ¿A cuanto lo tienes?
Si la respuesta empieza por cinco, seis o siete... y vives en una ciudad turistica... ya sabes cuanto estas regalando.